כמה דיירים צריכים להסכים לפינוי בינוי? הרוב הדרוש לפי החוק
לפי חוק פינוי ובינוי, "רוב מיוחס" הוא בעלים של שני שלישים לפחות מהדירות בכל המקבץ, ושל שלוש חמישיות (60%) לפחות מהדירות בכל בניין, שלדירות שלהם צמוד יותר ממחצית הרכוש המשותף באותו בניין. כשיש רוב כזה, אפשר לתבוע בבית משפט בעל דירה שמסרב בלי סיבה סבירה.
מה החוק אומר
השם המלא הוא חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006. סעיף 1 מגדיר "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות", ויש בהגדרה שלושה תנאים, וכולם צריכים להתקיים יחד:
- בעלי הדירות שחתמו מחזיקים לפחות שני שלישים מכל הדירות במקבץ. מקבץ הוא הבניין או הבניינים שנכללים בעסקה.
- בכל בניין לחוד, הם מחזיקים לפחות שלוש חמישיות מהדירות, כלומר 60%.
- בכל בניין לחוד, לדירות שלהם צמוד יותר ממחצית הרכוש המשותף.
סופרים דירות, לא אנשים
החוק מדבר על "שבבעלותם" שני שלישים מהדירות. כלומר מה שנספר הוא דירות, ולא מספר האנשים שחתמו. דירה עם כמה בעלים, או בעלים אחד עם כמה דירות, הם מקרים שבהם החישוב מסתבך, וכדאי לבדוק אותם עם עורך דין.
ב-BuildLy דירה נספרת כחתומה רק כשכל הבעלים שלה חתמו, כדי שהאחוז שאתם רואים לא יהיה גבוה ממה שיש באמת.
דוגמה במספרים
מקבץ של שלושה בניינים: 24 דירות, 16 דירות ו-8 דירות. סך הכול 48 דירות.
- שני שלישים מהמקבץ: 32 דירות.
- 60% בכל בניין: 15 דירות בבניין הגדול, 10 בבניין האמצעי, 5 בקטן. אחוז שיוצא עם שבר מעגלים כלפי מעלה, כי 14.4 דירות זה פחות מ-60%.
15, 10 ו-5 זה ביחד 30 דירות, פחות מ-32. כלומר גם אם עברתם את ה-60% בכל בניין, ייתכן שעדיין חסרות לכם שתי דירות כדי להגיע לשני שלישים מהמקבץ כולו. וזה עובד גם בכיוון ההפוך: 32 דירות במקבץ לא מספיקות אם בבניין הקטן חתמו רק ארבעה.
מה הרוב מאפשר
סעיף 2 לחוק עוסק בבעל דירה ש"מסרב סירוב בלתי סביר" להעביר את הזכויות שלו. כשיש רוב מיוחס, בית המשפט יכול לחייב בעל דירה כזה לפצות את מי שנפגע מהסירוב, או לאשר את העסקה ולמנות מישהו שיחתום במקומו.
החוק גם מונה מקרים שבהם סירוב לא ייחשב בלתי סביר, ונותן הגנות מיוחדות לבעל דירה עם מוגבלות ולקשיש שגר בדירה. קשיש בחוק הוא בן 70 ומעלה שגר בבניין לפחות שנתיים. לפני שפונים לבית משפט, צריך לבדוק את התנאים האלה עם עורך דין.
ובתמ"א 38?
תמ"א 38 נשענת על חוק אחר, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). לפיו, כדי שהמפקח על רישום המקרקעין יאשר הוספת דירות או הריסה ובנייה מחדש בלי הסכמה של כולם, צריך בעלים של שני שלישים מהדירות בבניין, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. להרחבת דירות קיימות מספיקים 60% מהדירות. בבניין של שש דירות ומעלה יש כללי חישוב נוספים להריסה ובנייה מחדש.
שאלות נפוצות
- 60% בכל בניין מספיק?
- לא. צריך גם שני שלישים מכל הדירות במקבץ, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בניין.
- שוכרים נספרים?
- לא. החוק סופר את מי שהדירות בבעלותו.
- מה זה מקבץ?
- הבניין או הבניינים שנכללים בעסקת הפינוי בינוי. לפי החוק, גם בניין אחד יכול להיות מקבץ.
- הרוב מחייב את מי שלא חתם?
- לא באופן אוטומטי. הרוב הוא התנאי לתבוע בבית משפט בעל דירה שמסרב בלי סיבה סבירה, ובית המשפט הוא שמחליט.