פינוי בינוי, תמ"א 38 וחלופת שקד: מה ההבדל
פינוי בינוי הוא פרויקט לפי תוכנית מפורטת, ולרוב הורסים בו כמה בניינים ובונים מחדש. תמ"א 38 היא תוכנית ארצית שאפשרה לחזק בניין בודד (38/1) או להרוס ולבנות אותו מחדש (38/2) בהיתר בנייה. חלופת שקד, תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, היא הדרך שהחליפה את תמ"א 38: הוועדה המקומית יכולה לאשר תוכנית לחיזוק או להריסה ובנייה מחדש של בניין, עד גבול שהחוק קובע.
פינוי בינוי
פינוי בינוי נעשה לפי תוכנית מפורטת, תב"ע. התוכנית קובעת כמה ייבנה במקום הבניינים הקיימים. זה תהליך תכנוני ארוך, ולכן הוא מתאים בעיקר למתחמים.
הרוב שנדרש קבוע בחוק פינוי ובינוי: בעלים של שני שלישים מהדירות במקבץ, שלוש חמישיות מהדירות בכל בניין, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בניין. הפירוט במדריך על הרוב הדרוש.
תמ"א 38
תמ"א 38 נועדה לחזק בניינים מפני רעידות אדמה. היו בה שני מסלולים: 38/1, חיזוק ותוספת בנייה בבניין הקיים, ו-38/2, הריסה ובנייה מחדש. ההיתר ניתן בלי תוכנית חדשה, ולכן התהליך היה קצר יותר.
לפי מינהל התכנון, התוקף של תמ"א 38 נקבע עד 1 באוקטובר 2023, ובאזורים שעומדים בתנאים מסוימים עד 18 במאי 2026. בקשה להיתר שהוגשה עד המועד ממשיכה להיבחן לפי כללי תמ"א 38.
חלופת שקד (תיקון 139)
השם הרשמי הוא "החלופה לתמ"א 38", והיא נכנסה לחוק התכנון והבנייה ביולי 2022, בסעיפים 70א עד 70ט. היא חלה על בניין שקיבל היתר לפני 1 בינואר 1980, עם שתי קומות לפחות וארבע דירות לפחות.
הוועדה המקומית רשאית לאשר תוכנית לבניין כזה. בהריסה ובנייה מחדש, השטח הכולל יכול להגיע עד 400% משטח הבנייה הקיים, ועד 500% כשמאחדים לפחות שלושה מגרשים צמודים. בחיזוק, עד 200%, ובתנאי שמהנדס קבע שהחיזוק מוצדק. זו סמכות של הוועדה, ולא זכות אוטומטית, והוועדה יכולה גם לסרב.
איזה רוב צריך בתמ"א 38 ובשקד
שני המסלולים נשענים על חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). להרחבת דירות צריך החלטה של בעלי 60% מהדירות. להוספת דירות או להריסה ובנייה מחדש צריך את כל הבעלים, אבל המפקח על רישום המקרקעין רשאי לאשר את העבודה בתביעה של בעלים של שני שלישים מהדירות, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירות שלהם. ההסכמה צריכה להיות בכתב, ועורך דין מאמת אותה.
בשורה אחת
| מה משווים | פינוי בינוי | תמ"א 38 | חלופת שקד |
|---|---|---|---|
| על מה | בדרך כלל מתחם, לפי תוכנית מפורטת | בניין בודד, בהיתר | בניין בודד, בתוכנית של הוועדה המקומית |
| הרוב | שני שלישים מהמקבץ, 60% בכל בניין, ויותר ממחצית הרכוש המשותף | 60% להרחבה; שני שלישים, דרך המפקח, להוספת דירות או להריסה | כמו בתמ"א 38 |
| מצב היום | בתוקף | בתוקף רק לבקשות שהוגשו עד המועד | בתוקף, לפי החלטת הוועדה המקומית |
שאלות נפוצות
- תמ"א 38 עוד קיימת?
- לפי מינהל התכנון, היא פקעה ב-1 באוקטובר 2023, ובאזורים מסוימים הוארכה עד 18 במאי 2026. בקשות שהוגשו עד המועד ממשיכות לפיה.
- חלופת שקד חלה בכל עיר?
- היא סמכות של הוועדה המקומית, שיכולה לאשר תוכנית או לסרב.